最近，一位资深房产中介朋友向我吐槽：“现在市场上97%的房子根本卖不掉，不是因为没人买，而是房主还在做梦！”
他的话让我震惊，但仔细一想，确实如此。如今的楼市早已天翻地覆，可很多房主仍活在过去的幻梦里，不愿面对现实。
1. 房价跌了，但房主的心理预期没跌
中介朋友告诉我，现在带客户看房，最常听到房主说：
“我这房子前两年能卖500万，现在480万已经是亏本了！”
“隔壁小区去年成交价还比我高10万呢！”
“再等等，市场会回暖的……”
然而现实是：
杭州未来科技城某小区，2023年挂牌价3.5万/㎡，如今成交价仅2.7万/㎡1。
上海某学区房，2023年挂牌16万/㎡，今年降价至11.5万/㎡才勉强成交8。
深圳福田某小区，2024年均价8万/㎡，2025年跌至6.8万/㎡，有业主降价10%才卖掉8。
市场早已变天，但房主的心理价位还停留在巅峰期。
2. 房主强势，买家更谨慎
中介朋友分享了一个真实案例：一位房主挂牌480万，吸引了不少买家看房，其中8人有意向。结果房主一看这么多人感兴趣，直接涨价到520万，理由是“市场回暖，不愁卖”。最终，所有买家放弃，房子至今无人问津4。
这种“试水式卖房”现在很常见：
先报低价吸引买家，再临时涨价。
买家砍价5万，房主直接拒绝，甚至态度傲慢。
总觉得自己房子是“稀缺资源”，买家占便宜。
但现实是：
广州二手房挂牌量突破19万套，100套房只有5套能在一个月内成交5。
北京、上海、深圳的二手房库存均超15万套，竞争惨烈8。
买家现在比房主更理性，会参考历史成交价，不会轻易接盘6。
3. 不愿降价，最终亏更多
中介朋友说，最让他无奈的是：很多房主宁愿房子空着，也不肯降价，结果越拖亏得越多。
比如：
2023年能卖180万的房子，房主嫌低，2024年跌到160万仍不卖，2025年140万都没人要8。
杭州某业主降价10%还送家具，花了3个月才卖掉8。
深圳有房主挂牌半年无人问津，最终降价15%才成交3。
现在的市场逻辑是：谁先降价，谁先跑；谁死扛，谁套牢。
4. 卖房的正确姿势：认清现实，主动出击
中介朋友总结了几个当下卖房的黄金法则：
参考最新成交价，别活在过去
别再拿“前两年如何”说事，市场变了就是变了。
看看同小区最近3个月的成交价，这才是真实行情。
别玩“试水游戏”，诚意定价才能吸引买家
买家现在都很精明，临时涨价只会吓跑他们。
杭州头部中介透露，真正能快速成交的房子，都是“一步到位”定价1。
利用短视频、直播等新方式曝光房源
杭州有经纪人靠直播砍价，一个月成交3-5套房1。
深圳有业主亲自拍卖房视频，吸引精准客户5。
如果真急卖，别犹豫，降价要快
市场共识一旦形成，越晚降越难卖8。
广州有业主降价30%才成交，但至少套现了6。
5. 结语：卖房的最好时机是3年前，其次是现在
楼市早已进入买方市场，房主若还抱着“高价梦”，最终只会被市场狠狠教育。
记住：
市场不会因你的“不甘心”而改变。
买家不会为你的“心理预期”买单。
犹豫越久，亏损越大。
卖房的最好时机是3年前，其次是现在。再等？可能连最后的接盘侠都没了。
你怎么看？你家附近的房价跌了吗？欢迎评论区聊聊！
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